Emlak Haberleri

Konutlarda kira artışı nasıl belirlenir?

Son zamanların gündemden düşmeyen konuları arasında yer alan kira bedelleri milyonlarca ev sahibi ve kiracıyı ilgilendiriyor. Peki ev sahibi kirayı istediği gibi artırabilir mi? Kira artışı neye göre belirlenir? İşte detaylar…

Son zamanların gündemden düşmeyen konuları arasında yer alan kira bedelleri milyonlarca ev sahibi ve kiracıyı ilgilendiriyor. Hürriyet gazetesi yazarı Oya Armutçu bugünkü yazısında “kira” konusunu kaleme aldı. Peki ev sahibi, 7 bin 500 TL olan kirayı 12 bin TL’ye çıkarabilir mi?

Kira ile ilgili tüm merak edilenleri Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Seda Öktem Çevik cevapladı. İşte Oya Armutçu’nun o yazısı…

1)Okur H.A.: İstanbul’da kızım 1 artı 1, 55 metrekare bir dairede kiracı. Ev sahibi kontratımız eylül ayında yenilenecek olmasına rağmen 7 bin 500 liralık kiranın 12 bin liraya çıkartılması için mesaj göndermiş. Kira artış oranı şubat 2022 için ne kadar? Ev sahibi benden TÜFE üzerinde ek artış ve bu kadar fahiş kira isteyebilir mi? Bu yasal mı? Bu artışı yapmazsak evden tahliye isteyebilir mi?

Doç. Dr. Seda Öktem Çevik: Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinde ne yönde artış yapılması gerektiği hususu hem kiracılar bakımından hem de kiraya verenler tarafından hukuken bilinmesi gereken bir konudur. Kira hukukunun hem sosyal boyutu hem de hukuki boyutunun bulunması bu konuyu daha da önemli kılar. Türk Borçlar Kanunu’muzda konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelindeki artış oranında esas alınan endeks Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından belirlenen tüketici fiyat endeksi (TÜFE)’dir. Bu nedenle kira sözleşmelerinde kira bedeline yapılacak artışta, sözleşmenin yenilendiği aya ilişkin TÜİK tarafından o ay ilan edilen bir önceki kira yılına ilişkin 12 aylık ortalamalara göre TÜFE oranı esas alınmalıdır. Bu oran TÜİK tarafından şubat ayı için yüzde 22.58 olarak belirlenmiştir.

Ev sahipleri yeni dönemde TÜFE üzerinde artış ve kira parasında ek zam isteyemezler. Kiracılar da böyle bir artış talep edilse bile yasal olarak ödemek zorunda değiller. TÜFE üzerinde zam talep edildiği ve ödenmediği gerekçesiyle ev sahibi kiracısının tahliyesini isteyemez. Bu gerekçeyle dava da açamaz.

Kiralara neye göre zam yapılır? Kiraya TÜFE üzerinde zam yapılabilir mi? İşte merak edilen soruların yanıtları…

TÜFE’NİN ÜZERİNDE VEYA TÜFE’NİN ALTINDA KİRA ZAMMI YAPILABİLİR Mİ?

2)Soru: Kira sözleşmesinde TÜFE oranının üzerinde ya da altında kira parası artışı yapılması mümkün müdür?

Doç. Dr. Çevik: Türk Borçlar Kanunu uyarınca, tarafların yenilenen kira sözleşmesinde kira bedelinde yapılacak artışa ilişkin anlaşma yapmaları mümkündür. Ancak, taraflar kira bedelinin artışı konusunda tamamen bir serbesti içinde değildir. Kanunumuzda tarafların kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmalarının ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı ifade edilmiştir. Bunun sonucu olarak şayet taraflar arasındaki sözleşmede TÜFE’den daha yüksek bir oran belirlenmesi halinde, artış oranı tüketici fiyat endeksi oranı ile sınırlanacaktır. Bu nedenle kiracının TÜFE oranından daha fazla bir artış yaparak kira bedelini ödemesi durumunda söz konusu düzenlemenin kiracı yararına emredici nitelik taşıması sebebi ile fazla ödediği kısmı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilmesi veya sonraki kira bedelleri ile takas edebilmesi mümkündür. Ancak tarafların TÜFE oranından daha düşük oranda bir artış kararlaştırmalarına hukuken bir engel bulunmamaktadır. Şayet tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları artış oranı tüketici fiyat endeksinden düşük ise sözleşmede kararlaştırılan artış oranı uygulanacaktır.

Ev sahibi düşük kirayı kabul edebilir mi? Ev sahibi düşük kirayı kabul ederse ne olur? İşte merak edilen soruların yanıtları…

EV SAHİBİ DÜŞÜK KİRAYI KABUL EDEBİLİR Mİ? EDERSE NE OLUR?

3)Soru: Taraflarca sözleşmede TÜFE oranında artış öngörülmüş olmasına rağmen bunun altında bir ödeme yapılması ve ev sahibinin de bu ödemeyi banka kanalıyla kabul etmesi halinde, kiraya verenin geçmişe dönük olarak aradaki farkları talep edebilmesi mümkün müdür? Ev sahibinin eksik kirayı kabul etmesi aradaki farktan vazgeçtiği anlamına gelir mi?

Doç. Dr. Çevik: Bu halde kural olarak kiraya verenin geçmişe dönük olarak zamanaşımı sürelerine uymak kaydı ile eksik yatan kira bedellerini talep edebilmesi mümkündür. Ancak burada önemli bir hususu belirtelim. Kiracının banka kanalı yoluyla kira bedelini düşük yatırması ve kiraya verenin de bunu herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmeden uzun süre kabul etmesi halinde, taraflar arasında bu yönde zımni bir anlaşmanın yapıldığı sonucu çıkabilir. Zımni bir anlaşmanın varlığı ancak kiraya verenin ihtirazi kayıt ileri sürmeden ve dava açmadan aynı miktarda yapılan ödemeyi uzun süre bu şekilde kabul etmesine bağlıdır. Bu nedenle bir veya iki aylık bir ödemenin bu şekilde gerçekleşmesi zımni bir anlaşma olarak yorumlanmamalıdır. Ancak zımni bir anlaşmanın kabulü halinde, kiraya verenin artık geçmişe dönük aradaki farkı talep etme imkânı bulunmamaktadır.

Ev sahibi kiradaki evine kendi taşınacaksa ne olur? Ev sahibi kiracıyı istediği zaman çıkartabilir mi? İşte merak edilen soruların yanıtları…

KİRADAKİ EVİME KENDİM TAŞINACAĞIM

5) Okur A.E.: Kiracımın geçen eylül ayında kira sözleşmesi bitti. Ben ağustos ayında sözlü şekilde 1 Ocak’ta eve taşınacağımı söyledim. O da ev bakacağını söyledi. Sonra ev bakmadığını ve sürekli beni oyaladığını öğrendim ve sözleşme otomatik yenilenmiş oldu. Ben evimde kendim oturacağım bu yüzden kiracımın çıkmasını istiyorum ama iyi niyetim kötüye kullanıldı. Acaba hukuksal dayanaklarım nedir? Kiracımı ne zaman ve nasıl çıkartabilirim?

Doç. Dr. Çevik: Belirli süreli olarak akdedilen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sürenin dolması üzerine kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermemekte, kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunma gayesi ışığında kiraya verenin kiracısını tahliye edebilme imkânı ise Kanun’da sayılan sınırlı sebeplerin varlığına bağlıdır. Bunlardan birisi de sizin sorunuzda belirttiğiniz gibi ihtiyaç sebebi ile kiracının tahliye edilmesidir. Ancak kiraya verenin ihtiyaç sebebi ile kiracısını tahliye edebilmesi için kira sözleşmesinin süresinin dolmasından itibaren bir aylık süre içerisinde tahliye davası açılması gereklidir. Halbuki bize sorulan olayımızda kiraya veren eylül ayında sona eren kira sözleşmesine binaen bir aylık sürede tahliye davası açmamıştır. Bu nedenle olayımızda kiracının ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açılabilmesi için eylül ayının beklenmesi gerekir. Eylül ayında kira sözleşmesinin dolmasından itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilirsiniz.

BİRİKMİŞ BORÇLAR DİĞER EŞTEN TALEP EDİLEBİLİR Mİ?

6) Okur R.Y.: 82 yaşında ve emekli bir vatandaşım.  Ankara  Emek’te, iki katlı bir dükkânım var. 2018’de H.U. adlı kişiye kiraya verdim. Kira kontratında kefil olarak herhangi bir kişi yoktur. Bugün ödeyeceğim, yarın ödeyeceğim diyerek, kira ödemelerini zamanında yerine getirmemiştir. Geçen dört sene içerisinde ödemediği kira bedellerinden dolayı 57. 300 TL borcu bulunmaktadır. Kendisine ve hanımına borcunu ödemesi için noter kanalı ile ihtar çektim. Cevap dahi vermediler. Hanımının üzerinde 4 daire, 4 parsel ve arabası bulunmaktadır. Kendi üzerinde hiçbir mal varlığı yoktur. Kazandığı bütün servetini hanımının üzerine yapmış. Birikmiş borcu 57.300 TL’yi kira kontratında imzası bulunmayan hanımının üzerinden tahsil etme yoluna gidebilir miyim?

Doç. Dr. Çevik: Hukukumuzda eşlerin evlilik birliği içerisinde borçlarından dolayı şahsi sorumluluğu bulunmaktadır. Bu sebeple kiracınızın kira bedeli borcu sebebi ile kiracının eşinin mal varlığına başvurmanız kural olarak mümkün değildir. Burada hatırlatılması gereken bir diğer husus ise kiracının kira bedelini ödeme borcunu yerine getirmemesi halinde kiracılara konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 günlük süre verilmeli, bu sürede de kira bedeli ödenmezse kiracıların bu sebebe dayalı olarak tahliye edilmeleri ise mümkündür.

Yorum yapmak için tıklayın

You must be logged in to post a comment Login

Yorumunuz

Yukarıya