Emlak Haberleri

Zeytinburnu’nda konut fiyatlarında son durum ne?

Zeytinburnu, ulaşım ağının çeşitlilik kazanmasıyla geliri yüksek yatırımcılar tarafından da tercih edilir oldu. Özellikle sahil bölgesinde yer alan projeler gün geçtikçe katlanıyor. Peki Zeytinburnu’nda konut fiyatlarında son durum ne?

İstanbul’da Tarihi Yarımadada konumlanan, geçmişi şehrin antik tarihine kadar giden Zeytinburnu, lokasyon olarak İstanbul surlarının ve Bakırköy ilçesinin arasında bulunuyor bir ilçe. Zeytinburnu’nda 13 mahalle, 58 cadde ve 971 sokak yer alıyor.

Zeytinburnu’nda yerleşimi sağlayan en önemli etkenlerden biri Kazlıçeşme’de dericilik sanayisinin yapılıyor olması. Ayrıca dokuma ve demir işleme de yine bu ilçede faaliyette bulunulan çalışma alanlarından. Bu ortamda dericilik gelişme gösterirken, çevreye yerleşenlerin sayısı da gün geçtikçe artmış. Bugün ilçede ikamet edenlerin bir bölümü yerli ailelerden meydana gelse de göçmen sayısındaki artışla Afganistan, Suriye ve Doğu Türkistanlıların yerleşim yeri haline geldi. Sahil kesiminin geliştiği, iç kesimlerin ise kentsel dönüşüm uygulamalarıyla değiştiği Zeytinburnu, son senelerde hızlı bir büyüme sergiliyor. Yüksek katlı yapıların az görüldüğü, yatay mimari konseptini bulunan, düşük emsalli, yeşil ve mavinin bir araya geldiği nadir yerlerden olan Zeytinburnu, ulaşım ağının çeşitlilik kazanmasıyla geliri yüksek yatırımcılar tarafından da tercih edilir oldu. Özellikle sahil bölgesinde yer alan projeler gün geçtikçe katlanıyor. Emlakçılara göre; bu bölgelerdeki lüks konutların yüzde 90’ı, vatandaşlık almak isteyen yabancı aileler tarafından tercih ediliyor. Yüzde 10’luk kısmıda yerli alıcılardan meydana geliyor. Bölgedeki hızlı değişim yerli halkın tedirgin olmasına neden olurken, iç kesimlerde yer alan satılık ve kiralık ev fiyatlarında da ciddi yükselişler kaydediliyor.

Peki Zeytinburnu’nda konut fiyatlarında son durum ne? Son zamanların öne çıkan ilçesi Zeytinburnu’nda hangi konut projeleri hayata geçiriliyor? İşte ayrıntılar..

“PROJELERE YABANCILAR İLGİ GÖSTERİYOR”

Zeytinburnu, çok eski yapıların bulunduğu ve yerlisinin de başka yerlere çok fazla göç etmediği ilçelerin ilk sıralarında yer alıyor. Konuma bakıldığı zaman sahil kısımlarındaki mahalle ve semtlerde lüks konut projeleri inşa edilirken, iç kesimlerinde yer alan bölgelerdeyse daha çok kentsel dönüşüm projeleri ön plana çıkıyor. Ulaşımın sahile çok yakın noktalarda bulunması, manzaralı konutların yatırımcılara cazip gelmesi, geliri iyi olan kişileri Zeytinburnu’na yönlendiriyor.

Zeytinburnu’nda uzun senelerden beri emlakçılık faaliyetinde bulunan, bölgenin değişim ve dönüşümüne yakından şahit olan Elibol Gayrimenkul – Yatırım Danışmanlığı Sahibi Yunus Elibol, son senelerde inşa edilen konut projelerinin bölgeye hareketlilik kattığına dikkat çekiyor. Fiyatların ise Türk vatandaşlarının erişemeyeceği yükseklikte olduğuna dikkat çekiyor. Sahil kesiminde hayata geçirilen projelerin ise yüzde 80-90 oranlarında yabancılara hitap ettiğine vurgu yapan Elibol, özellikle Suudi Arabistan, Suriye ve Afganistan vatandaşlarının bu projelere daha çok talep gösterdiklerinin altını çiziyor.

“BİR DAİREYE ÜÇ KİŞİ”

Elibol’a göre; yeni düzenlemeyle beraber Türkiye’de 500 bin dolarlık gayrimenkul satın alınarak beş sene sonra Türk vatandaşlığı hakkının kazanılması, gayrimenkul piyasasında daralmaya neden oldu. Bu rakamın
çok düşük olduğuna ve doların yükselmesiyle yabancıların konut almasının çok kolay hale geldiğine dikkat çeken Elibol, markalı konut projelerinde bir konutu üç kişinin almasıyla vatandaşlık kazanıldığına vurgu yapıyor. Bu durumun ise gelir eşitsizliğini ortaya çıkardığının altını çiziyor. Zeytinburnu’nda kentsel dönüşüm hız kesmeden sürerken, konutlarını yenilemek isteyen ve 1950’li yıllardan bu güne ilçede ikamet eden kişiler, her ne kadar ilçenin gelişmesine sevinseler de ilçede lüks konut inşa edilmesinden rahatsızlık duyuyorlar. Elibol, konuyla ilgili olarak “Markalı konut projelerinde daire rakamları çok yüksek. Zeytinburnu yerlisinin ulaşacağı rakamlar değil. Dolar bazında satış yaptıkları için, vatandaşlık hakkı almak isteyenler bu fırsattan yararlanıyor. Bölgenin gelişmesinden biz de memnunuz ama ilçenin asıl yerlileri, sahili eskisi kadar kullanamıyor. Lüks konutların olması ve Zeytinburnu’na yönelik olmaması çizgiyi ayrıştırıyor” açıklamasında bulunuyor.

“EV ALANA VATANDAŞLIK BEDAVA”

Bölgede büyük çaplı dönüşüme start verilmesi, bölgedeki sosyal imkanlara da yansırken, iç mahallelerdeki konut fiyatlarının da yükselmesine neden oldu. Örneğin Kazlıçeşme ve Maltepe bölgesi, Zeytinburnu’nda en çok tercih edilen ve lüks konutların inşa edildiği yerler olurken, iç mahallelerdeki Nuripaşa, Merkezefendi ve Çırpıcı gibi mahallelerde de fiyatlar artışa geçti. Elibol, konut fiyatlarıyla ilgili olarak “Eski bir evi yenilediğiniz zaman 500-600 bin TL olan ev, 1.5 milyon TL’ye kadar çıkıyor. İç kesimlerde kalan evlerin metrekare birim fiyatı 8 bin-12 bin TL arasında değişiyor. Yerli alıcının fazla bulduğu bu rakamları, yabancılar verip evleri satın alıyor. Çünkü onlar için ucuz. Üstelik vatandaşlık hakkını da içerisinde elde etmiş oluyor. Sahilde yapılan projelerin yüzde 10’unda Türk vatandaşı otururken, geri kalan kısmında yabancilar ikamet ediyor” şeklinde konuştu.

Bölgede emlakçılık faaliyeti gösteren iş yeri sahipleri ve markalı konut şirketlerinin, alıcı bulma konusunda zaman zaman anlaşma yaptığı, müşteriyi getirin yüzde 10 komisyon alın dendiğini belirten Elibol, yabancı alıcı getirilmesi durumunda komisyon alındığını fakat yerli yatırımcılardan alınmadığını dile getiriyor. “Bölgede rakamların yükselmesi yabancıları, şu anki dolar kurundan dolayı etkilemese de bazı dirmaların ev alana vatandaşlık bedava gibi kampanyala düzenlediğini duyrdu” diye konuşan Elibol, satın alınan ev tutarının kendini 2-3 senede amorti edebildiğine dikkat çekiyor.

“İLÇE ÜÇE AYRILIYOR”

Zeytinburnu’nda toplamda 13 mahalle mevcut. Şu ana kadar hayata geçirilen markalı konut projelerinin sayısı ise yükseliyor. Bunlar arasında; Aşçıoğlu İnşaat, Özak GYO, Kalkavan Yapı, Sur Yapı, Tekfen ve Akzirve gibi büyük inşaat firmaları yer alıyor. Bölgede son senelerde hayata geçirilen sosyal donatılar da çevreyi hareketlendiriyor. Örneğin Gençlik ve Spor Bakanlığı’nın desteği ile bu ay açılışı yapılan Avrupa’nın en büyük buz pisti, konser etkinliklerinin gerçekleştirildiği Fişekhane, bunların ilk sırasında yer alıyor. Her ne kadar emlakçılar yalnızca sahil kesimine odaklı çalışmaların gerçekleştirildiğini dile getirse de iç kesimlerde de kentsel dönüşüme start verildi.

Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı’ya göre ise Zeytinburnu’nda son senelerde yaşanan değişim, bölgede büyük değişiklikler yarattı. Eskiden deri konfeksiyonu denince akla gelen bir ilçe olduğuna dikkat çeken Özelmacıklı, şimdilerde ise yeni konut projeleri ile isminden sıklıkla söz ettirdiğine vurgu yapıyor. “Son yıllarda ilçenin güneyi yani sahil hattı, imar artışları ile değişimde öncülük ediyor.  Marmaray  ve Avrasya Tüneli’nin de ilçeye büyük katkısı oldu. Bu çerçevede güneyde Kazlıçeşme, kuzeyde ise Maltepe, yeni projelerin merkezi ve fiyatların yükseldiği mahalleler diyebiliriz” diye konuşan Özelmacıklı, ilçede yeterli sayıda arazi bulunmadığının altını çiziyor. Ayrıca ilçeyi Kazlıçeşme, Maltepe ve iç bölümde kalan mahalleler şeklinde üç kısma bölüyor.

ÜST GELİRE HİTAP EDİYOR

Hem arsa hem de konut açısından değerlendirildiğinde Hepsiemlak verilerine göre; kentsel dönüşüm çalışmalarının hız kazandığı Zeytinburnu’nda, 145 metrekare ile 390 metrekare arasında farklı nitelik ve büyüklüklere sahip arsa ilanları mevcut. İlçe yalnızca konuta değil, ayrıca sınırları içerisinde çok fazla tekstil ve deri atölyesine sahip olarak üretim merkezi olma özelliğini de devam ettiriyor. Firma, ilçenin büyüme göstermesi, ulaşım imkanlarındaki artış ve sahil kesiminin kazandığı değer gibi bu gelişimlerin dikkate alınarak uzun vadeli yatırımlarda bulunulabileceğine dikkat çekiyor. Bölgenin iç kesimlerinde oldukça fazla sayıdaki atölyelerin fiyatlandırmada etkili olduğunun altını çizen Hepsiemlak yetkilileri, projelerin sahil kısmında ve Marmaray çevresinde olmasının olanakları açısından bakıldığında üst gelir seviyesindeki kişilere hitap ettiğinin altını çiziyor.

Zeytinburnu hak ettiği değere kavuşacak

Para Dergisi’nden Ayşegül Küçükkurt Zor’un haberine göre; Zeytinburnu’nda proje inşa eden büyük markalı konut şirketlerden biri de Aşçıoğlu oldu. İlçenin tarihi surların yakınında yer alan ve 2021’de Kazlıçeşme Mahallesi’nde inşa edilen Selenium Park projesinin şirket için önemi büyük. Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Başkan Vekili İrfan Aşçıoğlu, İstanbul’un gerçek merkezi olan Zeytinburnu’nun hak ettiği değere kavuştuğuna dikkat çekerken, ulaşım ağının çok güçlü olması ve tarihin içinde bulunması sebebiyle bu projeyi yaptıklarını dile getiriyor.

Zeytinburnu ve özellikle Kazlıçeşme Mahallesi, yüksek katlı yapıların çok az bulunduğu, yatay mimari konseptin yer aldığı, düşük emsalli, yeşil ve mavinin buluştuğu nadir bölgelerden olarak ön plana çıkıyor. En önemli özelliklerinden biriyse konumunun İstanbul’un en rahat ulaşım yollarının tam merkezinde yer alması. “Komşuları Fatih ve Bakırköy olan bir konumdan bahsediyoruz, bu yüzden markaların bu bölgeye odaklanması da çok normal. Ciddi bir talep var, ancak yeni proje arzı çok sınırlı” diye konuşan Aşçıoğlu, bölgede çok yakın bir zamanda radikal bir değişim yaşanacağını ve konut fiyatlarının daha da yükseleceğini vurguluyor.

Tarihi bir konumda yer alan Zeytinburnu’nda konut inşa edebilecek bir arsa bulunması oldukça zorlaştı. Bu nedenle hayata geçirilen projelerin değerinin katlanarak yükseldiğini dile getiren Aşçıoğlu, “Bizim sektör olarak en büyük sorunlarımızdan biri hammaddemiz olan arsaya erişimin her yıl daha da zor olması” diye konuştu. Kazlıçeşme’nin gelir dağılımı kapsamında ayrıştığına dikkat çeken Aşçıoğlu, bölgeyle ilgili şu açıklamalarda bulundu:

“Bu bölge çok düşük bir yapılaşma yoğunluğu ile ciddi anlamda gelir durumu yüksek bir kitleye ev sahibi olmaya hazırlanıyor. Bizim projemizden ev sahibi olan müşteri kitlemizin de hane halkı gelir seviyesi oldukça yüksek. Selenium Park’ı fikir aşamasında kurgularken yatay mimari konsept ve aile yaşamına uygun ürün karması ile birlikte kültürümüzün en güzel ve en dostane geleneklerinden biri olan komşuluk ilişkisinin en üst seviyede yaşanacağı bir proje hayal ettik. Bu çerçevede mevcut ilçe konjonktüründen ve sahil hattındaki yüksek katlı karma yaşam projelerinden bağımsız olarak talep alıyoruz. Ne istediğini bilen, yaşam amaçlı alım yapanların ve yatırımcıların, doğru konseptteki bir projeyi bu bölgede nasıl tercih edebildiğini görüyoruz.”

Hande Akgün / Zeytinburnu Kurtuşuş Emlak Sahibi 

Markalı projeler bölgedeki konut fiyatlarını yükseltti 

“Kentsel dönüşümde Zeytinburnu’nun dış çevresinde bir yoğunluk yaşanıyor. İlçe, belki de İstanbul’da yabancinin en çok olduğu bölgelerden biri. Hatta mahalle olarak bile ayrılmış durumda. Yeşiltepe Mahallesi’nde Afganistan, Çırpıcı Mahallesi’nde Suriye, Nuripaşa’da Doğu Türkistanlılar yaşıyor. Yabancılar, markalı konutları dövize endeksli olduğu için daha avantajlı olarak görüyor. Tabii ki Türk vatandaşları almıyor demiyorum, ancak ağırlıklı olarak yabancı tercih ediyor. Zeytinburnu’nun yerlisi dediğimiz kişilerin, bu yapılan lüks projelerden çok yerleşen yabancılardan rahatsızlıkları var. Neredeyse 10 kişiden sekizi bizim dilimizi konuşmuyor. Yerlileri rahatsız eden durum bu oluyor. Türkiye’de yabancı olup vatandaşlık almak çok kolay. Geliri iyi olan yabancılar da bunu fırsata çeviriyor. Sahil bandında yapılan markalı konut projelerinde sosyal donatılar içerisinde oluyor. Yani dışarı çıkarak sahilde hava almak ya da dışarıda aktivite yapmak gibi bir fikri olmuyor. İlçeyi tercih etmelerinin en büyük nedeni ulaşım ağının her yönden gelişmiş olması. Tramvay, metrobüs, Avrasya Tüneli, Marmaray çok yakınında bulunuyor. Markalı projelerin başlaması bölgedeki ev fiyatlarını da etkiledi. İç kesimlerde orta halli bir ailenin oturabileceği ev 700-800 bin TL değerinde. Bu daireler 20-30 yıllık. Kiralar ise 3 bin ile 3 bin 500 TL arasında değişiyor.”

Yorum yapmak için tıklayın

You must be logged in to post a comment Login

Yorumunuz

Yukarıya